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ファシリティマネジメントとは

ファシリティは土地・建物・設備・備品などの固定資産を指します。それらの施設の効率的な運営と維持管理を行うことで、最適な利用価値を提供する管理手法がファシリティマネジメントです。

ファシリティマネジメントには施設計画や建築設計、設備管理、環境管理、サービス管理などが含まれます。施設の価値を維持・向上しつつ、従業員を含む利用者の満足度を上げることがファシリティマネジメントの真の目的です。

ファシリティマネジメントと施設管理との違い

ファシリティマネジメントと似た言葉に「施設管理」が挙げられます。どちらも固定資産などの物資を対象とした施策になりますが、目的や内容は異なります。ここで、ファシリティマネジメントと施設管理の違いを管理手法・作業内容・目的・範囲の側面から見てみましょう。

ファシリティマネジメント：
・管理手法建築物や施設の継続的かつ最適な管理や運営にフォーカスした総合的判断に基づく
・主な作業内容ライフサイクル全体を意識した施設の整備・保守・改修・運用など
・主な目的施設の効率的な運営、利用者の満足度向上、環境への配慮、資産価値の最大化など円滑な事業活動を目指す
・範囲施設の長期的な計画や予算策定、リスク管理、設備の保守・点検、利用者サービスの提供、環境管理など広範囲

施工管理：
・管理手法建築プロジェクトの工事管理、既存の建物や設備の維持・保守
・主な作業内容設計図や契約書に基づく工事の進捗管理や品質管理により工事の完成を目指し、完成後は日々の維持管理や故障・破損の際の修理や入れ替えなど
・主な目的工事の場合はスケジュール管理、品質管理、安全管理、コスト管理。完成後は施設の維持・保全
・範囲工事では建築業者や協力会社との調整や現場監督、品質検査、施工図の作成など。完成後は、修理業者やメンテナンス業者と連携した施設の維持・管理

ファシリティマネジメントは事業の効率化や品質向上、利用者の満足度向上を意識して施設の管理や運営を行います。企業の経営戦略を理解して、長期的な視点を持ちつつ施設のライフサイクル全体をカバーすることがファシリティマネジメントに求められます。

施工管理は建築段階の工事進行や品質管理、完成後の施設維持・保守が主な役割です。施工管理への要求は施設の建築・導入・維持・修繕にとどまり、経営層を含む他部署との連携や総合的な判断はほとんど求められません。

ファシリティマネジメントはきついのか？

ファシリティマネジメントの難易度や負担は、企業の方針や状況や取り組み方によって異なります。一般的には、ファシリティマネジメントには以下のような要素が関わるため、負担や難しさが生じます。

複雑な管理範囲:
施設の種類や規模、機能の多様性により、管理すべき領域や課題が複雑化することがあります。

多岐にわたる業務領域:
ファシリティマネジメントの業務は施設の保守・点検、設備管理、安全管理、環境管理、予算管理など範囲が広く、多岐にわたる業務を遂行しなければなりません。

リソースの調整と調達:
ファシリティマネジメントでは、人材、予算、設備などのリソースを適切に調整・調達する必要があるため、リソースの確保・配分・契約管理などの負担が発生します。

多様なステークホルダーとの調整:
ファシリティマネジメントは、利用者・オーナー・関係部署・外部業者などとの意思疎通や調整が必要です。それぞれのステークホルダーのニーズや意見を調整する円滑なコミュニケーションや協力体制の構築が求められます。

ファシリティマネジメントは上記のような負担や難しさがあります。それでも、適切な計画や運用により、施設の効率的な運用や品質の向上、利用者の満足度向上、持続可能性の実現など、さまざまなメリットを享受できます。なお、ファシリティマネジメントで生じる負担は、専門知識や適切な支援体制を活用して軽減することも可能です。

日本でファシリティマネジメントが広まった背景

日本でファシリティマネジメントが広まったのはバブル経済以降と言われます。何がきっかけで広まったのか、4つの視点で考えます。

建築物の老朽化と保全の重要性：
高度経済成長期の建築物を中心に老朽化が進み、建物の長寿命化や環境に配慮した運用・管理が重要視されるようになりました。

コスト削減の迫られる経済状況：
右肩上がりの経済成長が見込めない中、コスト削減は喫緊の課題となり、施設の運用・保守管理の効率化が重視され、ファシリティマネジメントに期待が集まっています。

環境問題への関心の高まり：
SDGsなど環境への配慮が社会的なトレンドになり、施設のエネルギー効率化や廃棄物管理、再生可能エネルギーの導入などが企業を評価する指標となったことが普及を後押ししました。

国内外のベストプラクティスの普及：
ファシリティマネジメント先進国である欧米の成功事例や効果的な技法が紹介され、日本でも実施しやすくなりました。

建築物の老朽化、コスト削減が迫られる経済状況、環境問題への関心の高まり、海外のベストプラクティスの普及などが重なり、ファシリティマネジメントが注目を浴び、広まりました。加えて、法制度の整備や専門的な教育・研修の充実なども、ファシリティマネジメントの普及を支えています。

ファシリティマネジメントの対象

ファシリティマネジメントは、下記に挙げる施設や要素が対象に含まれます。

建物および施設

オフィスビル、工場、病院、学校など、従業員や利用者が集まる建物や施設全般が対象です。これには、建築物自体や内部のレイアウト、設備、設備機器などの要素も含まれます。

環境

建物や施設が建てられた土地や周囲の環境もファシリティマネジメントの対象です。環境の中には敷地の管理、庭園や緑地の維持、駐車場や交通インフラの運営などが含まれます。自社での管理が難しい交通インフラも対象になっており、ファシリティマネジメントの範囲の広さを理解できます。

サービス

施設内で提供されるサービスや施設運営に関係する業務も対象です。例えば、清掃、セキュリティ、受付、保安管理などのサービスも含まれます。コロナ禍を機にリモートワークが普及し、新しい働き方を支えるサービスも必要とされています。

設備および設備機器

施設内の設備や設備機器の管理も重要な対象です。これには、オフィス・工場・店舗にある空調システム、電気設備、給排水設備、エレベーターなどが含まれます。

環境管理

施設環境の維持・サポートもファシリティマネジメントの対象に入ります。働きやすい環境の用意に加え、エネルギー効率化、廃棄物管理、環境負荷の低減などが含まれます。

ファシリティマネジメントの対象は想定以上に広範囲にわたります。施設全体および関連する要素を効率的に運営・維持管理し、最適な利用価値を提供していくことが大切です。

ファシリティマネジメントの目的

ファシリティマネジメントには、以下の4つの目的があります。目的を意識して取り組むことで効果は高まります。

施設の効率的な運営

ファシリティマネジメントの目的の一つは、施設の運営を効率化し、リソースの最適利用を図ることです。適切な予算管理や人員配置、設備メンテナンスなどにより、施設の運営コストを最小限に抑えつつ、生産性や効率性をアップできます。

自動化や省スペース化を実現できる設備を導入することも効率的な運営に役立ちます。

利用者の満足度向上

ファシリティマネジメントの別の目的は、従業員を含む利用者の満足度を向上させることです。快適な作業環境や安全な施設、適切なサービスの提供によって従業員が快適に業務を行えるようになれば、結果として従業員の生産性やユーザーの満足度向上につながります。

ファシリティマネジメントは物資を通して人にも影響を与えるため、生産性向上が見込める施策を考えることが重要です。

資産価値の最大化

ファシリティマネジメントでは、施設の資産価値を最大化することを目標にできます。施設の維持管理や改修計画を適切に実施し、施設の寿命を延ばして資産価値低下を抑制し、将来の価値を高めます。

既存の施設や設備は策を講じなければ、価値の下落や陳腐化が避けられません。市場価値を生み出すような魅力的な環境や設備の提供を目的にファシリティマネジメントに取り組めます。

持続可能性の確保（SDGsへの貢献）

ファシリティマネジメントは、社会貢献にも資するものです。環境への配慮や持続可能性の確保に重きを置き、エネルギー効率化や廃棄物管理、再生可能エネルギーの活用など、環境負荷を低減する取り組みを行うことでSDGsに貢献できます。

昨今の企業は、利益追求だけでなく、CRS(企業の社会的責任)を果たすことも求められています。ファシリティマネジメントは、企業が社会に対して責任ある行動を取るのに役立ちます。

ファシリティマネジメントのメリット

ファシリティマネジメントの実施には努力が要りますが、傾けた努力以上のメリットが得られる場合もあります。ここでは、享受できるメリットを上述の目的別に例を挙げながら説明します。

効率的な運営によるコスト削減

ファシリティマネジメントにより、施設を効率的に運営できます。効率的な運営には適切な予算管理やリソース配分、効率的な作業フロー確立が含まれ、コスト削減に役立ちます。

例えば、省エネルギー設備の導入やエネルギー消費の監視、定期的なメンテナンススケジュールの策定などにより、光熱費やメンテナンスコスト削減が可能になります。人件費に次ぐ固定費となる施設管理費を削減すると、収支バランスも正常化できるでしょう。

資産価値の最大化

ファシリティマネジメントは、施設の資産価値を最大化できる点がメリットです。施設の適切な維持管理や改修計画により、劣化を遅らせて施設の寿命を延ばし、将来価値を高めることができます。

資産価格の低下を抑制すると投資対効果が向上し、施設の持続的な価値も確保されます。施設の寿命を延ばす取り組みには、定期的な点検やメンテナンスにより施設の状態を把握し、早期に問題を発見・修復することが含まれます。また、改修計画の策定や施設の最適活用なども資産価値の最大化に寄与します。区画整理やレイアウト変更を行い、生まれた空きスペースや建物を外部に貸し出して収益を上げることもできるでしょう。

利用者の生産性の向上

ファシリティマネジメントは、利用者の生産性向上に寄与します。快適で安全な作業環境や適切な設備、サービスを提供することで、従業員の生産効率が上がり、モチベーションアップにも貢献できます。

例えば、高速インターネットや会議室の予約システムを導入すると業務効率が上がり、作業時のストレスも減らせるでしょう。従業員が働きやすいオフィス動線になっていれば無駄な動きが減り、効率よく仕事ができるはずです。

SDGsなどの社会貢献

環境への配慮や持続可能な施設運営に重点を置くファシリティマネジメントは、SDGsなどの社会貢献につながります。例えば、再生可能エネルギーの活用を積極的に推し進めたり、廃棄物を適切に処理したり、省エネルギー施設を導入することで、地球環境への負荷を低減します。

なお、企業が社会的責任を果たす対象には、施設や設備が所在する地域社会やそこに住む住民も含まれます。地域社会を重要なステークホルダーとしてとらえ、自社内外のバリアフリー化を推進し、コミュニティ活動への積極的な参加も検討しましょう。

ファシリティマネジメントの具体例

上述でファシリティマネジメントの考え方は理解できたものの、何をどのように実施すべきか悩む経営者や人事担当者もいることでしょう。ここでファシリティマネジメントの具体例を取り上げ、実施のポイントや効果を解説します。社内で検討する際の参考にしてください。

予防保全と定期点検

従来の施設管理と同様、施設内の設備や機器の状態を定期的に点検し、予防保全を行います。定期点検を実施し、早期に異常を検知し、修復することで、故障やトラブルのリスクを軽減します。

ファシリティマネジメントにおける予防保全と定期点検では、「維持」という施設管理の考え方に加え、劣化や故障を放置することで生じる資産価値低下や業務の遅延・停止を防ぐ意識が大切です。メンテナンス費用はかかるものの、施設が長持ちし大きな修理費用の発生を防ぐことができれば、長期スパンで見たコストは軽減されます。

エネルギー管理

ファシリティマネジメントで実施したい点の一つが、エネルギー消費の監視や効率化です。それを実現する方法の一つが、省エネルギー設備の導入です。施設や設備の更新の際には、壁に断熱・防湿効果があるものを選ぶとエネルギー消費を抑えるだけでなく、利用者の居住性も良くなります。

また、照明のLED化や、エネルギー使用量のモニタリングなどを行うとエネルギーの無駄やコストを削減し、環境負荷も軽減できます。社用車の買い替えの際には、燃費の良さに加え、環境に配慮したEV車やハイブリッド車も選択肢に入れられるかもしれません。

レイアウト設計とスペース管理

効率的なレイアウト設計を行い、施設内のスペースの有効活用を図ることができます。例えば、動線を意識して部署や設備を配置し、移動経路を設けるのも良い方法です。そのようにすると作業効率アップに加え、作業スペースの確保につながるかもしれません。

また、従業員同士のコミュニケーションがとりやすくなるでしょう。対面でのコミュニケーションは新しい価値やアイデアを生み出す力になります。拠点が分散している企業は、オフィス移転を機に統合することも検討できます。

安全管理とセキュリティ対策

従業員と資産の安全管理はファシリティマネジメントにおいて重要度の高い分野です。人的なトラブルや災害などによる資産喪失や価値低下は、企業のイメージや事業継続に大きなダメージを与えます。そのため、適切な安全対策の策定と実施、BCPを含む非常時の対応策や緊急連絡体制の整備など、職場の安全性とセキュリティを確保することは重要です。

例えば、耐震性や耐火性を意識した施設を建設できるかもしれません。避難経路を確保し、定期的に防災訓練を実施すると、従業員の安全を守れるでしょう。物資の盗難や損失、サイバー犯罪を防止するセキュリティ対策も重要です。防犯カメラやパーティションの設置や入退室管理の徹底に加え、社内パソコンにウィルス対策ソフトをインストールすることは欠かせません。

環境負荷の軽減

環境への配慮や負荷軽減もファシリティマネジメントの重要な要素です。廃棄物を適切に分別したりリサイクルする仕組みを社内で構築したり、太陽光発電などの再生可能エネルギーを導入したり、環境に配慮した施設設計を行えます。

なお、環境負荷軽減の取り組みがなされているかどうかは、企業の価値を図る指標になっています。会社と従業員双方が環境負荷低減のために努力すると、取引先業やステークホルダーにアピールできるだけでなく、企業理念に共感する優秀な人材確保にもつながるでしょう。

サービス品質向上

従業員に適切なサービスを提供することも重要です。例えば、清掃サービス、食堂や休憩室の充実、快適な設備利用環境の提供など、従業員が快適に働ける環境づくりに取り組めます。

働きやすい環境が整備されれば、社員の満足度がアップし、モチベーションや愛社精神も高まります。DX化を進め、定型業務から解放された従業員を適性に合った仕事や部署に配置したり、クリエイティブな事業活動にシフトすることも検討しましょう。

ファシリティマネジメントの資格について

ファシリティマネジメントに必須の資格はありませんが、系統立てて学んだ有資格者がいれば、より効果の高い施策を立てることができるでしょう。ここでは、ファシリティマネジメントを行うのに役立つ「認定ファシリティマネジメント(CFMJ)」資格の概要や取得方法について解説します。

認定ファシリティマネジャー(CFMJ)でできること

認定ファシリティマネジャー(CFMJ)有資格者は、ファシリティマネジメントの戦略や中長期的な実行計画を立案し、マネジメントする力を持っています。立てた戦略や計画を元に不動産取得・賃貸借・建設などのプロジェクト管理、運営維持を行うための知識や能力があり、適切な評価も行えます。

ファシリティマネジメントには、施設だけでなく、人間性や企業性、情報などに関連した知識が求められますが、有資格者はそれらも学んで会得しています。ファシリティマネジメントに関係する利用者の満足度を調査・分析・評価したり、投資コストの側面から財務を分析・評価し、必要な対策を講じることも可能です。企画立案やプレゼンテーション技術も資格取得の過程で習得しています。

認定ファシリティマネジャー(CFMJ)取得までの流れ

認定ファシリティマネジャー(CFMJ)資格の取得には、まず試験申込受付期間内に受験の申し込みをします。

試験は学科試験と論述試験に分かれています。テストセンターで実施される学科試験に合格した方が論述試験に受験申込できます。

なお、各テストセンターには定員があり、満席の場合は希望通りの場所で受験できない場合があります。また、学科試験に比べて論述試験用のテストセンターが少ない点に注意が必要です。

認定ファシリティマネジャー(CFMJ)試験内容

認定ファシリティマネジャー(CFMJ)の出題範囲は、FM推進連絡協議会篇／日本経済新聞出版刊 教科書「公式ガイドファシリティマネジメント」の第1章から第15章です。

学科・論述試験共にCBT形式と呼ばれるパソコン入力の方法で行なわれます。学科試験は120分間で行なわれ、ファシリティマネジメントの概論・業務・知識の3教科から40問出題されます。

学科試験の合格基準は400点満点中280点以上です。学科試験合格者のみが受験できる論述試験の試験時間は90分間で、800文字程度の記載が必要です。合格率は非公開ですが、直近10年の平均合格率は44パーセントほどとなっています。

認定ファシリティマネジャー(CFMJ)の合格後の注意点

認定ファシリティマネジャー(CFMJ)試験に合格した方は、合格日から5年目の年度末までに「認定ファシリティマネジャー資格の登録手続き」が必要です。

なお、登録には実務経験期間が必要とされ、学歴により要求される経験期間が異なります。一例を挙げると、4年制大学卒は3年以上、短大・専門学校卒は5年以上、高卒は7年以上です。

また、実務経験に必要な業務は統括マネジメント・FM戦略・中長期実行計画・ワークプレイスづくり・施設賃貸借・不動産取得・建物建設・大規模改修・維持保全・運用管理のほか、サービスの提供・計画・実施となり、全部あるいは一部を経験したことを証明する必要があります。

PDCAを回す

実際のファシリティマネジメントでは、PDCAサイクルを繰り返すことで、目標や理想に近づけていきます。ここでは、PDCAの進め方を説明します。

Plan：ファシリティマネジメント計画

まず、ファシリティマネジメントの計画を立てます。計画立案にあたっては、施設の現状分析や課題の特定を行い、目標や方針を設定します。

計画は実現可能なものであることが重要です。そのため、予算の確保やリソースの配分なども計画段階で決定します。

Do：プロジェクのト管理

計画を実行するための具体的なプロジェクト管理を行い、問題なく達成できるよう調整します。例えば、施設の改修やメンテナンス、設備の導入などに必要なリソースの手配や作業の実施、進捗の監視などを行います。

プロジェクトの性質によっては、外部の業者が参加したり、プロジェクトの途中から参画する関係者もいるでしょう。そのため、携わるすべての人にプロジェクトの目的を共有することも管理に含まれます。

Check：評価

実施したファシリティマネジメントの効果や成果を評価します。例えば、施設の運用状況や利用者のフィードバックなどを収集し、計画の達成度や改善点を確認します。

定量的なデータだけでなく、従業員の意識調査などの定性的な情報も収集すると、バランスの取れた評価ができるでしょう。

Act：改善

定量・定性データによる評価結果に基づき、改善点を見つけます。問題点や課題の解決策を検討し、改善するための具体的なアクションを実施します。

また、適切な修正や調整を行い、次のサイクルへとつなげていきます。この段階で大切になるのは、改善案の検討です。改善案が十分検討されていないと、行うべき修正や調整があいまいになり、次のサイクルで失敗する確率が高くなってしまうからです。

ファシリティマネジメントの効果と具体的な運用へのアドバイス

適切なファシリティマネジメントを行うと、コスト削減や生産性向上を実現できます。なお、施設の有効活用には、豊富な経験を持つ外部サービスを利用するのもおすすめです。

心幸グループでは、企業や工場、施設に売店や社員食堂を設置し運営しています。企業価値を高める提案も行っているため、効果的なファシリティマネジメントを必要とする経営者や人事担当者は気軽に問い合わせてみるようおすすめします。